מחירי רכישת דירות בפורטוגל 2026
| אזור | מחיר ממוצע למ"ר (€) | מחיר דירה 50 מ"ר | מחיר דירה 75 מ"ר | מחיר דירה 100 מ"ר |
|---|---|---|---|---|
| ליסבון | €4,724 | €236,200 (₪944,800) | €354,300 (₪1,417,200) | €472,400 (₪1,889,600) |
| פארו (אלגרבה) | €4,069 | €203,450 (₪813,800) | €305,175 (₪1,220,700) | €406,900 (₪1,627,600) |
| פורטו | €3,078 | €153,900 (₪615,600) | €230,850 (₪923,400) | €307,800 (₪1,231,200) |
| לייריה | €2,029 | €101,450 (₪405,800) | €152,175 (₪608,700) | €202,900 (₪811,600) |
| אביירו | €2,101 | €105,050 (₪420,200) | €157,575 (₪630,300) | €210,100 (₪840,400) |
| בראגה | €1,956 | €97,800 (₪391,200) | €146,700 (₪586,800) | €195,600 (₪782,400) |
| קוימברה | €1,757 | €87,850 (₪351,400) | €131,775 (₪527,100) | €175,700 (₪702,800) |
| אבורה | €1,730 | €86,500 (₪346,000) | €129,750 (₪519,000) | €173,000 (₪692,000) |
- ליסבון היא העיר היקרה ביותר לרכישת דירה בפורטוגל.
- פארו (אזור אלגרבה) יקרה גם היא, בעיקר בזכות הביקוש הגבוה מצד משקיעים ותיירים.
- פורטו מציעה איזון טוב בין מחיר לבין פוטנציאל השבחה וביקוש לשכירות.
- בראגה וקוימברה נחשבות לאפשרויות משתלמות יותר למשקיעים המחפשים עלות כניסה נמוכה.
- המחיר הממוצע בכלל פורטוגל עומד כיום על כ-€3,156 למ"ר, אך קיימים פערים משמעותיים בין הערים והאזורים.
קבעו שיחת התאמה ללא עלות
ספרו לנו מה ההון העצמי העומד לרשותכם, ונחזור אליכם כדי לבחון התאמה לקבוצות הכוח וליצירת אסטרטגיה מותאמת אישית.
טבלה לפי תקציב השקעה
| תקציב השקעה | בשקלים (≈ 1€ = 4 ₪) | באילו ערים ניתן לרכוש דירה? | הערות |
|---|---|---|---|
| 100,000 € | 400,000 ₪ | קוימברה, בראגה, אבורה, ערים קטנות במרכז ובצפון פורטוגל | מתאים בעיקר לדירות קטנות (40-60 מ"ר) או נכסים מחוץ למרכזי הערים. |
| 150,000 € | 600,000 ₪ | פורטו (אזורים מסוימים), בראגה, קוימברה, לייריה, אביירו | אחד מטווחי המחירים הפופולריים ביותר למשקיעים המחפשים תשואה משכירות. |
| 200,000 € | 800,000 ₪ | פורטו, אביירו, לייריה, פארו (אזורים מסוימים), פרברי ליסבון | מאפשר רכישת דירות גדולות יותר או נכסים במיקומים מבוקשים. |
| 250,000 € | 1,000,000 ₪ | פורטו, פארו, פרברי ליסבון, חלק מהאזורים המבוקשים באלגרבה | תקציב המאפשר מגוון רחב של אפשרויות למשקיעים ולרוכשי דירה. |
| 300,000 € | 1,200,000 ₪ | ליסבון (אזורים מסוימים), פורטו, פארו, רוב ערי פורטוגל | מאפשר רכישת דירות איכותיות במרבית הערים המרכזיות, אם כי במרכז ליסבון לרוב מדובר בדירות קטנות יחסית. |
| 400,000 € | 1,600,000 ₪ | רוב אזורי ליסבון, פורטו, אלגרבה וערי החוף | מאפשר כניסה גם לאזורים יוקרתיים יותר ולנכסים חדשים. |
| 500,000 € ומעלה | 2,000,000 ₪+ | כל אזורי פורטוגל, כולל שכונות היוקרה בליסבון, קשקאיש, קומפורטה ואלגרבה | מתאים לנכסי פרימיום, פנטהאוזים, וילות ודירות יוקרה. |
שאלות נפוצות מחירי דירות בפורטוגל
מהו המחיר הממוצע למ"ר בפורטוגל ב 2026?
נכון לשנת 2026, המחיר הממוצע הארצי עומד על כ,1,920 אירו למ"ר. עם זאת, קיים שוני משמעותי לפי אזורים. בערים המרכזיות המחירים גבוהים בהרבה, כאשר בליסבון המחיר הממוצע נע סביב 6,200 אירו למ"ר ובפורטו סביב 3,800 אירו למ"ר. באזורי הפריפריה ובערים מתפתחות, ניתן למצוא נכסים גם בטווח של 1,400 עד 1,700 אירו למ"ר.
באילו אזורים ניתן למצוא דירות להשקעה בהון עצמי נמוך (סביב 50,000 אירו)?
עם הון עצמי של כ,55,000 אירו, המיקוד ב 2026 עובר לערים בדרג השני והשלישי המציעות תשואה יציבה. ערים כמו בראגה, קוימברה, אוויירו ופורטימאו הן יעדים אידיאליים לתקציב זה. באזורים אלו ניתן לרכוש נכסי יד שנייה לשיפוץ או דירות קטנות המיועדות לקהל הסטודנטים והצעירים, תוך ניצול מינוף בנקאי של עד 70% למשקיעים זרים.
מה ההבדל במחירי הנדל"ן בין ליסבון, פורטו והפריפריה?
הפערים בשוק הפורטוגלי ברורים מאוד, ליסבון נחשבת לשוק היוקרה עם פוטנציאל עליית ערך (Capital Gain) גבוה אך תשואת שכירות נמוכה יחסית של 3-4%. פורטו מציעה איזון עם תשואות של 5-6% וביקוש קשיח. הפריפריה המרוחקת יותר מציעה מחירי כניסה נמוכים ותשואות שיכולות להגיע ל 7% ומעלה, אך דורשת ניהול נכס הדוק יותר וסבלנות בכל הנוגע לנזילות עתידית.
אילו מיסי רכישה משפיעים על המחיר הסופי של העסקה?
מעבר למחיר הנכס, המוכר חייב לקחת בחשבון עלויות נלוות של כ 8% עד 10% משווי העסקה. המרכיב העיקרי הוא מס הרכישה (IMT), שהוא מס מדורג הנקבע לפי מחיר הנכס וייעודו (מגורים או השקעה). בנוסף, קיים מס בולים (Stamp Duty) קבוע של 0.8% ועלויות נוטריון ורישום מקרקעין. ניתן לבדוק זכאות להפחתת מיסים עבור נכסים המיועדים לשיקום עירוני.
האם יש פער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה בפועל בפורטוגל?
השוק בערים המרכזיות נותר שוק של מוכרים, מה שמגביל את טווח המשא ומתן ל 2% עד 4% בלבד ממחיר השיווק. לעומת זאת, בעסקאות יד שנייה בפריפריה או בנכסים הדורשים שיפוץ יסודי, קיים מרחב תמרון גדול יותר שנע בין 7% ל 12%. ליווי מקומי מאפשר לזהות מוכרים לחוצים ולבצע סגירות מתחת למחיר השוק בנקודות זמן אסטרטגיות.
מעוניינים לצפות בנכסים שאני משווקת? קבלו הצצה בפורטל הכנסים שלי.
