השקעות נדל״ן בפורטוגל. בלי מלאי, עם אינטרס אחד: שלכם.
אחרי 6 שנים בפורטוגל וליווי של למעלה מ-350 עסקאות וכמי שבנתה לעצמה תיק של 6 נכסים בדרך ליעד של 10, אני יודעת שאין עסקה אחת שמתאימה לכולם. אני לא מוכרת לכם פרויקט ש'חייבים להעיף', אלא מאתרת עבורכם את ההזדמנות המדויקת בשטח – מיד ראשונה ועד יד שנייה מתחת למחיר השוק וגם קבוצות רכישה. הכל בהתאם לתקציב ולפורטפוליו האישי שלכם.
למה שתישארו בחוץ בזמן ששוק הנדל״ן בפורטוגל רץ קדימה?
בזמן שאתם מחכים לרגע הנכון, האינפלציה והעלייה במחירי הנדל"ן בפורטוגל שוחקות את כוח הקנייה שלכם. הבעיה היא לא חוסר בהזדמנויות – הבעיה היא חוסר בביטחון ובשותפה לדרך שמוכיחה לכם, עם מספרים וניסיון מהשטח, איך לגרום לכסף שלכם לעבוד בצורה שהכי מתאימה למבנה הנזילות שלכם.
השוק בורח
מחירי הנדל"ן והביקוש בפורטוגל עולים, מה שהיה רלוונטי אתמול בתקציב שלכם, עלול להיות יקר מדי מחר.
פחד מ"חוסר אובייקטיביות"
אתם חוששים ליפול לידיים של משווקים שידחפו לכם מלאי דירות רק כי זה מה שיש להם למכור, בלי קשר לצרכים שלכם.
קיפאון מחוסר ניסיון
הפחד לעשות טעות במדינה זרה משאיר אתכם תקועים במקום, בזמן שמשקיעים אחרים כבר נהנים מתשואה ומעליית ערך.
זה בדיוק הרגע להפסיק לנחש ולהתחיל לפעול עם מודל מוכח. אני כאן כדי להעניק לכם את האובייקטיביות והניסיון שצברתי בבניית הפורטפוליו האישי שלי, ולעזור לכם לרכוש את הנכס הנכון – בלי פשרות.
מה אם הדרך לביטחון יותר פשוטה ממה שחשבתם?
איך אתם מגיעים לרכוש דירות להשקעה בפורטוגל
הגישה העצמאית
חסרונות
- התעסקות מתישה עם בירוקרטיה זרה.
- קושי באיתור הזדמנויות אמיתיות מרחוק.
- ניהול מול כמה גורמים במקביל.
- חוסר הבנה של דקויות המימון בבנקים המקומיים.
מתאים למי שיש לו זמן בלתי מוגבל וידע מקומי
מתווכים וחברות תיווך מקומיות
חסרונות
- אינטרס מנוגד: הם מייצגים את המוכר/היזם וחייבים "לחסל" מלאי קיים.
- אין גמישות: ינסו להתאים אתכם לנכס שיש להם, במקום למצוא נכס שמתאים לכם.
- חוסר אובייקטיביות: הקונה הוא רק עוד עסקה בדרך לעמלה מהיזם.
- מחיר תיירים: חשיפה לנכסים במחירים מנופחים.
מתאים למי שיש לו ידע מקומי ודובר את השפה
ליווי ומעטפת 360
הטוב מכל העולמות (ליווי אישי בשטח)
יתרונות
- אובייקטיביות מלאה (אני לא מחזיקה מלאי נכסים)
- קדימות לעסקאות הכי טובות בשוק היד ראשונה
- איתור הזדמנויות יד שניה מתחת למחיר השוק
- מיקסום הפוטנציאל הכלכלי בליווי צמוד
מתאים למי שמחפש שותפה לדרך שמשקיעה בעצמה בשטח
המספרים מדברים בעד עצמם
ממוצע הון עצמי
שהלקוחות שלי הביאו לרכישת הנכס.
מהתהליך מתבצע מרחוק
בלי שתצטרכו להגיע לפורטוגל.
ממוצע קנייה
מתחת למחיר השוק.
המודל שמשלב "ראש של CFO ורגליים בשטח"
רוב המשקיעים נופלים באחת משתי המלכודות: הסתמכות על תחושת בטן בלבד, או קנייה ממלאי אינטרסנטי. המודל שלי משלב את הכלים המקצועיים שצברתי כמנהלת כספים יחד עם נוכחות יומיומית בשטח בפורטוגל, כדי להבטיח שכל יורו שלכם מושקע בעסקה הנכונה
ניתוח צרכים ובניית אסטרטגיה
אני מנתחת יחד איתכם את מבנה ההון והמטרות שלכם כדי לבנות תוכנית פעולה ריאלית – בדיוק כפי שבניתי את הדרך האישית שלי ל-10 נכסים.
- מיפוי נקודות מינוף אופטימליות מול הבנקים בפורטוגל.
- אפיון תמהיל השקעה (יד ראשונה/שנייה) לפי התקציב שלכם.
- תרגום העסקה למספרים ולריווחיות הצפויה לאורך זמן.
איתור הזדמנויות בשטח (אפס מלאי)
אני לא כאן כדי 'להעיף' מלאי קיים. אני יוצאת לשטח כדי למצוא עבורכם את העסקאות הכי כלכליות שיש לשוק להציע ברגע נתון.
- אפיון תמהיל השקעה (יד ראשונה/שנייה) לפי התקציב שלכם.
- ניהול משא ומתן אגרסיבי מול יזמים ומוכרים פרטיים.
- ליווי צמוד מול שמאי הבנק, עורכי הדין והבירוקרטיה המקומית.
עצמו את העיניים
ודמיינו את הבוקר שבו הנכס שלכם בפורטוגל כבר עובד בשבילכם.
מה הלקוחות מספרים?
כשיש לך ילדים קטנים, לקחת את החסכונות ולהשקיע אותם בחו"ל זה צעד שמלווה בהמון חרדות. הגענו לשיר אחרי שכבר כמעט ויתרנו מרוב פחד. ברגע שהיא הציגה לנו את הנתונים, הראתה לנו את מודל מזעור הסיכונים שלה והסבירה איך הבנקים בפורטוגל מגבים אותנו – פתאום הכל נהיה הגיוני. היא הפכה תהליך שנראה לנו כמו הימור פרוע לתוכנית כלכלית מחושבת ומסודרת. היום אנחנו עם נכס שמניב שכירות קבועה ותחושת ביטחון אדירה.
פחדתי מאוד להשקיע בחו"ל וליפול לידיים של מתווכים מקומיים. כשהבנתי ששיר אובייקטיבית לחלוטין ושאין לה מלאי דירות משלה, זה קנה אותי. היא צירפה אותי לקבוצה עם אנשים במצב שלי, ויחד באנו ליזם עם כוח קנייה אדיר. השגנו הנחה של עשרות אלפי יורו ממחיר השוק. שיר פשוט מנהלת את האירוע כמו CFO אמיתית.
הגעתי לשיר עם הון עצמי שהרגשתי שלא מספיק לכלום בארץ. הדבר הראשון שהיא עשתה זה לא להראות לי נכסים, אלא לפתוח אקסל ולבנות לי מפת דרכים ל-10 שנים קדימה. בזכות המערכת שלה והליווי מול הבנקים בפורטו, השגתי 75% מימון. היום יש לי נכס מניב שמגדיל לי את ההון העצמי בכל חודש, ואני כבר יודעת בדיוק מתי נקנה את הנכס הבא.
בתור מישהו שמבין קצת בפיננסים, חיפשתי מישהו שמדבר בשפה שלי. שיר היא היחידה בשוק שלא דיברה איתי על 'לוקיישן חלומי' אלא על תשואה על ההון, שיעורי מינוף ונקודות יציאה. קנינו נכס על הנייר מתחת להערכת השמאי, והרווח ההוני שייצרנו כבר ביום הרכישה הוכיח שהשיטה עובדת.
הדרך לנכס הבא שלך בפורטוגל:
7 שלבים מרעיון למפתח
אפיון צרכים ויעדים (שיחת הכרות)
אנחנו ממפים את המטרות שלכם, בוחנים את ההון הפנוי ומחליטים על סוג העסקה המדויק עבורכם – כדי שהנכס ישרת אתכם, ולא אתם אותו.
בדיקת התאמה וכדאיות כלכלית
אנחנו מריצים סימולציות על עסקאות פוטנציאליות בשוק כדי לוודא שהמספרים עובדים. בוחנים תרחישי תשואה, אפשרויות מינוף (למי שמעוניין) ופוטנציאל עליית ערך.
קניית נכס בפורטוגל ע״י איתור הזדמנויות
אני יוצאת לשטח כדי למצוא את העסקאות הטובות ביותר – ללא מלאי דירות שמחכה על המדף. אני מאתרת עבורכם נכסים שנתפרים בדיוק למידות של הקבוצה וליעדים שהגדרנו.
ניהול מו"מ ורכישה ברווח
אנחנו מפעילים את כוח הקבוצה כדי להשיג הנחות יזם ותנאי רכישה מתחת למחיר השוק. המטרה היא אחת: לייצר לכם רווח כבר ביום הקנייה, תוך ליווי צמוד בכל התהליך הבירוקרטי והמשפטי.
אופטימיזציה פיננסית (מימון ומינוף)
בין אם אתם רוכשים במזומן ובין אם תבחרו לנצל מימון בנקאי, אנחנו בונים את המבנה הכלכלי הנכון ביותר עבורכם. למי שמעוניין, אנחנו מייצרים את הגב הבנקאי הטוב ביותר מול הבנקים בפורטוגל (עד 80% מימון).
העברת בעלות
מזל טוב! אתם הבעלים של בית בפורטוגל.
הפעלה, ניהול והדרך לנכס הבא
הנכס עובר לניהול מקצועי ומתחיל לעבוד (בשכירות ארוכה או קצת טווח). אנחנו ממשיכים ללוות אתכם בבקרה שוטפת על ההשקעה, מתוך ראייה של בניית פורטפוליו והתקדמות ליעד הבא שלכם.
נעים להכיר, אני שיר
אם הגעתם לכאן, כנראה שגם אתם מבינים שעסקה בפורטוגל היא הצעד הבא שלכם. אני חיה ונושמת את שוק הנדל"ן בפורטוגל כבר מעל 5 שנים, מתוכן שנתיים כתושבת מקומית שחיה את השטח יום-יום יחד עם משפחתי.
הניסיון שלי לא נבנה רק על התיק האישי שלי (6 נכסים בדרך ל-10), אלא על ליווי של למעלה מ-350 עסקאות שונות. בדרך ראיתי הכל: בירוקרטיות מורכבות, אתגרי מימון מול בנקים קשוחים, עסקאות שכמעט נפלו בגלל רישומים שגויים וניהול שיפוצים מרחוק. האתגרים האלו הם הבית ספר הכי טוב שיש – והם אלו שמאפשרים לי היום לצפות בעיות מראש ולחסוך לכם טעויות של עשרות אלפי יורו.
השילוב בין הרקע שלי כמנהלת כספים (CFO) לבין הניסיון המעשי שלי בליווי מאות משקיעים, מאפשר לי להציע לכם משהו נדיר בשוק: אובייקטיביות מוחלטת, אפס מלאי נכסים, ושותפות לדרך שמתבססת על מספרים, תוצאות וביטחון מלא בשטח.
אחרי ליווי של 300 עסקאות נדל"ן, למדתי שאין מקום לתחושות בטן – הכל חייב להתחיל ולהסתיים במספרים. אני כאן כדי להוציא את הרגש והאינטרסים מהמשוואה, ולדאוג שתקנו נכס שמייצר לכם רווח מהרגע הראשון.
שאלות נפוצות על השקעות נדל״ן בפורטוגל
האם צריך עורך דין כדי לקנות דירה בפורטוגל?
כן, מומלץ ואף הכרחי להיעזר בעורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן. עורך הדין מבצע בדיקות נאותות לנכס, מוודא שאין עליו חובות או שעבודים, מנהל את המשא ומתן המשפטי ומייצג את האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך.
מהו מספר NIF ולמה אני צריך אותו?
NIF (Número de Identificação Fiscal) הוא מספר זיהוי פיסקלי, המקביל למספר תעודת זהות לצורכי מס בפורטוגל. הוא חובה לכל פעולה כלכלית במדינה, כולל פתיחת חשבון בנק, חתימה על חוזים ורכישת נדל"ן.
האם משקיע זר יכול לקבל משכנתא בפורטוגל?
כן, בנקים בפורטוגל מציעים משכנתאות למשקיעים זרים. בדרך כלל, ניתן לקבל מימון של בין 60% ל-80% משווי הנכס. התהליך דורש הצגת מסמכים המעידים על הכנסה יציבה ויכולת החזר.
כמה מס משלמים על רווחי הון ממכירת נדל"ן בפורטוגל?
ככלל, תושבי חוץ (שאינם תושבי האיחוד האירופי) מחויבים במס של 28% על מלוא רווח ההון. עם זאת, קיימות אפשרויות להפחתת המס, למשל אם רווח ההון מושקע מחדש בנכס אחר באיחוד האירופי. מומלץ לבחון כל מקרה לגופו עם יועץ מס.
איך אמנת המס בין ישראל לפורטוגל עוזרת לי?
אמנת המס בין המדינות נועדה בעיקר למנוע מצב של כפל מס. היא קובעת היכן תשלמו מס על הכנסותיכם (למשל, מהשכרת הדירה) ומאפשרת לקזז מס ששולם במדינה אחת כנגד חבות המס במדינה השנייה, בהתאם לתנאי האמנה.
מהן עלויות התחזוקה השוטפות של דירה בפורטוגל?
העלויות כוללות את מס הרכוש השנתי (IMI), דמי ניהול לבניין (Condomínio), ביטוח נכס, וחשבונות שוטפים (מים, חשמל, גז). אם הנכס מושכר דרך חברת ניהול, יש להוסיף את עמלת הניהול, שבדרך כלל נעה סביב 10% מדמי השכירות.
קבעו שיחת התאמה ללא עלות
ספרו לנו מה ההון העצמי העומד לרשותכם, ונחזור אליכם כדי לבחון התאמה לקבוצות הכוח וליצירת אסטרטגיה מותאמת אישית.